Докладчик Метин Сюлейманов

„Предназначението на застроителния план е да укаже застройката в съответните УПИ, като определи конкретни петна за застрояване, показани с плътна линия или зони с допустимо застрояване, показани с пунктирана линия. Застрояването в УПИ се определя според предназначението на устройствените зони. Ако устройствените зони са предназначени за застрояване, забрана за застрояване в отделен УПИ се осъществява, ако имотът се предназначи за озеленяване или други благоустройствени мероприятия. Когато предназначението на УПИ не е за озеленяване или други благоустройствени мероприятия, застрояване в имота е възможно според параметрите на зоната.

Възможно е отстраняване на тези пропуски, като се ограничи и по възможност не се допуска ново строителство в кварталите, където са съсредоточени студентските общежития.

Необходимо е заснемане на растителността и предписване на компенсаторни мерки за кв. 190, УПИ ІІІ, с оглед съхраняването й.

Новото трасе на улицата, минаваща през парка източно от кв. 90 В, следва да бъде изместено и да се запази зелената площ.

В момента се подготвят корекции на застроителния план на местността ”Студентски град”. Посоката на промени в новите разработки е голяма част от исканията на студентите да бъдат удовлетворени чрез обособяването на специфични територии “кампуси” за ВУЗ и студентските общежития. В тези кампуси да остане застрояване, свързано главно със специфичното предназначение на територията – за нуждите на висшето образование. Предвижда се запазване на озеленените площи в кв. 101, като собствениците на възстановени имоти бъдат обезщетени.

3. Строителство в терени, управлявани от висшите училища

Предмет на съдебен спор е издаденото строително разрешение № ДК-04-11/19.02.2007 г. на главен архитект на СО - район “Студентски” за извършване на строителство на жилищна сграда с офиси и подземни гаражи в имот, намиращ се на територията на Лесотехническия университет. В този терен има изграден дендрариум и се ползва за учебни и научни цели.

4. Законово регулиране на застрояването

Със Закона за устройството и застрояването на Столична община се определят специфичните правила и нормативи за устройството и застрояването на града. В глава втора са определени устройствените зони и тяхното функционално предназначение. Студентски град е определен в група обществени зони за обществено обслужващи дейности, което не отразява специфичните и сложни проблеми и не гарантира съхраняването му като университетски и научен център. В разпоредбите на ЗУЗСО липсват специфични характеристики за териториалното устройство на Студентски град като учебно-научен комплекс, определянето на границите му с неговите функционални и устройствени параметри, което реално би гарантирало статута му.

За частните имоти, свързани с висшето образование и необходими за публични нужди, трябва да започне процедура по отчуждаване до 2012, респ. до 2017 г., в зависимост от тяхното предназначение съгласно чл. 17 от ЗУЗСО.

ІV. НАЧИНИ НА ПОЛЗВАНЕ НА ИМОТИТЕ В СТУДЕНТСКИ ГРАД

1. Имоти, ползвани от висшите училища

С разпореждане № 80/7.08.1997 г. Министерският съвет е намалил капитала на “Студентски столове и общежития” ЕАД – София, с 824 980 577 лв. и е предоставил за безвъзмездно управление и стопанисване множество държавни имоти, в това число студентски столове, общежития, бюфети, магазини, библиотеки, складове, стол-ресторанти, работилници и пр. на държавните висши училища.

От представените справки се установява, че УНСС стопанисва и управлява общо 30 самостоятелни обекта - помещения в учебни сгради и общежития на университета. За пет от тях в момента се провеждат процедури по отдаване под наем, респ. сключване на договори за наем. От справката косвено следва, че се провеждат процедури, предвидени в Закона за държавната собственост при управлението и стопанисването на недвижимите имоти.

Лесотехническият университет стопанисва и управлява общо 7 самостоятелни обекта - помещения в учебни сгради и общежития, за които има сключени договори за наем. Няма данни дали е провеждана процедура по чл.16 Закона за държавната собственост, тоест търг или конкурс.

НСА стопанисва и управлява общо 26 самостоятелни обекта - помещения в учебни сгради и общежития. От справката не може да се установи дали са провеждани процедури, предвидени в Закона за държавната собственост при управлението и стопанисването на недвижимите имоти при отдаването под наем.

ХМТУ има сключени два договора за наем без да са предоставени данни, че е проведена процедура по Закона за държавната собственост.

Техническият университет е спазвал предвидените от Закона за държавната собственост процедури при отдаване под наем на свободни обекти. Провеждани са търгове за отдаване под наем, а в случаите, в които сроковете на договорите са били продължени, това е ставало след съгласуване с Министерството на регионалното развитие и благоустройството, съгласно чл. 66 Закона за държавната собственост. Следва да се отбележи изрично, че когато с договор за наем са се отдавали обекти за увеселителни цели има специална клауза забраняваща продажбата на алкохол и организиране на хазартни игри.

Софийският университет „Климент Охридски“ е предоставил документация, от която е видно, че договорите за наем са били сключвани без да се провежда търг или конкурс. Договорите в много от случаите са били просрочвани, след което с анекс допълнително е бил удължаван срока. Например: договор за наем с „Консорциум ДИС“ е бил сключен на 24.06.1997 г., за срок от 3 години, след което с анекс от 05.02.2008 г. е бил удължен срока до 31.12.2008 г. Така практически наемните отношения с един и същ наемател продължават повече от 11 години. Анексите са подписвани, без данни за съгласуване с Министерството на регионалното развитие и благоустройството.

Университетът за архитектура, строителство и геодезия има представена документация за сключени договори за наем. За част от тях има данни, че са сключени след провеждане на конкурс, но за друга част такива данни липсват. Анексите за удължаване на сроковете на договорите са сключени без да има данни, че са съгласувани със Министерството на регионалното развитие и благоустройството, съгласно Закона за държавната собственост.

Висше държавно училище – колеж по телекомуникации и пощи. От представената документация е видно, че са сключени два договора за наем при спазване на процедурата, предвидена от Закона за държавната собственост – проведени са търгове.

НАТФИЗ „Кръстю Сарафов“. От предоставената справка се установява, че са сключени два договора - един за наем след проведен търг, и един договор за гражданско дружество за съвместно стопанисване на част от студентско общежитие.

Национална музикална академия. Това висше училище е сключило три договора за наем, като данни за проведен търг има само за единия от тях.

Общо за висшите училища - всички те отдават под наем отделни помещения. Общ недостатък е отдаването под наем без търг или конкурс и многократното удължаване на сроковете на договорите за наем с анекси с едни и същи наематели. Отдаваните под наем имоти са с променено предназначение и много често то няма нищо общо с нуждите на студентската и научната общност за използването им - складове, ресторанти, всякакви търговски заведения.

2. Имоти, ползвани от търговски дружества

„Студентски столове и общежития”-ЕАД ползват бл.19 като студентско общежитие и бл.58 като общежитие за настаняване на лица от научно-преподавателския състав, чуждестранни студенти и служители на Министерството на образованието и науката. Дружеството е собственик на Младежки дом, който се използва за дискотека, спортен клуб и ресторант-бистро. Притежава и втори етаж от административна сграда в бл.5, който се ползва за административни нужди.

В капитала на държавното “Академика спорт”-ЕАД, за което правата на държавата се упражняват от министъра на образованието и науката, са включени спортен комплекс “Мир и дружба” - тенис комплекс и зала “Христо Ботев” от 2005 г. Същите се ползват за спортна дейност - тренировки, състезания по тенис, баскетбол, волейбол и др., както и за спортната програма и състезателна дейност на студенти и ученици.

3. Имоти ползвани за спортни нужди

Спортните зали, намиращи се в м.”Студентски град”, се ползват непълноценно по отношение на основното им предназначение.

Част от сградата на спортна зала „Бонсист” е предоставена за изложбена зала на „Киа моторс България”. Изложените за продажба автомобили заемат пространството пред залата. Така се ограничава и без друго малката площ, отредена за паркиране за посетители. Фасадата на сградата и околното пространство са занемарени.

Издадено е разрешение за строеж № 65/29.08.2006 г. от бившия главен архитект на район „Студентски” за преустройство на част от фоайе на зала „Зимен дворец на спорта” в спортен билярд-клуб. Не е законосъобразно такъв проект да се разглежда и одобрява от администрацията в района. В случая тя няма необходимата компетентност. Спортната зала е сграда от втора категория. Правомощия за разглеждане и одобряване на преустройства и ново проектиране за сгради от тази категория притежава ДАГ-СО, съгласно чл.137 Закона за устройство на територията.

4. Преместваеми обекти

Район „Студентски” е отдал под наем 21 терена с площи от 4 до 970 кв.м., върху които са разположени преместваеми обекти.

От Столична община е извършена проверка по законосъобразността на изграждането и функционирането на увеселителни заведения и преместваеми обекти в м.”Студентски град”. Проверени са 79 обекта, собственост на държавата, частни лица, управлявани от ВУЗ, общински и включени в капитала на общински дружества.

Изготвен е доклад от главния архитект на София, с който са констатирани редица нарушения. Такива са незаконосъобразното разполагане на 15 бр. павилиони пред Студентска поликлиника, като е наредено тяхното премахване по реда на чл.57а от Закона за устройство на територията. Установено е различно застрояване от отразеното в кадастъра - напр.двуетажна сграда, вместо едноетажна в терен, управляван от УНСС до бл.33, пристрояване на допълнителни помещения до тези, за които има разрешително за строеж.

Констатирани са нарушения както от наемателите, така и от районната администрация. Множество от обектите не отговарят на изискванията за преместваеми обекти, няма актуална схема за поставянето им. Направено е предложение да се прекратят всички договори за наем, сключени от общинската администрация за предоставяне на терени за пристрояване, да се направи преценка относно съществуването на всички обекти при изготвянето на нова схема, изисква се Министерството на образованието и науката да осъществява строг контрол при промяна предназначението на терени и помещения от страна на ВУЗ при отдаването им под наем.

5. Съвместимост на обектите с предназначението на м. „Студентски град”

На територията на м.“Студентски град” има множество новопостроени жилищни и административни сгради, офиси, казина, бингозали и помещения за хазартни игри, стаи за почасово отдаване под наем и др., които не са съвместими с характера и предназначението на м.”Студентски град”. Разкрити са търговски обекти, включително и за продажба на алкохол, в сградите на студентските общежития, предоставени за стопанисване и управление на висшите училища.

Практически не съществува способ за контрол върху начина на ползване на обектите в м.”Студентски град”, тъй като няма законов механизъм за контрол върху начина на ползване на обекти, които са частна собственост. Няма такъв механизъм и за обектите, предоставени на висшите училища, които имат академична автономия.

Това е резултат на законови изменения. През 2004 г. с изменение на Закона за виното и спиртните напитки мълчаливо бе отменен лицензионният режим за продажба на вино и спиртни напитки. От този момент всеки търговец във всеки един търговски обект може да продава всякакъв вид алкохол свободно.

От друга страна, през 2003 г. със Закона за ограничаване на административното регулиране и административния контрол върху стопанската дейност бе прието ограничение за въвеждане на лицензионни и регистрационни режими, освен ако те не са предвидени със специален закон. Горното ограничение практически не позволява с подзаконов нормативен акт както на органите на местно самоуправление, така на Министерски съвет да регулират извършването на този вид дейност на определени места.

В момента Столична община е установила най-леката форма на предварителен административен контрол – уведомителен режим за търговията с алкохол. Този ред е обект на оспорване и атакуване пред Административен съд - София от страна на Прокуратурата, която е сезирана чрез сигнал на министъра на държавната администрация.

По отношение продажбата на цигари режимът е разрешителен, но твърде свободен – много малко са отрицателните предпоставки за издаване на разрешение, както и за последващо отнемане на вече издадено разрешение. Това прави много лесно и безпроблемно получаването на разрешение за продажба на цигари на всяко едно място. Съществуващата в момента нормативна уредба не позволява контрол върху вида и начина на ползване на обектите, в които се продават алкохол и цигари, организират се хазартни игри и други неприсъщи дейности на територията на м. „Студентски град”.

6. Застрояване

Издадените разрешения за строителство само през последните две години са 161 броя - за елементи на инженерната инфраструктура, за нови сгради и преустройства.

Със заповед № РД-09-374 /6.03. 2009г. на кмета на Столична община е открито производство по издаване на общ административен акт – строителна забрана за времето, необходимо за създаване на подробен устройствен план – план за регулация и застрояване на м. „Студентски град” с обхват бул. „Г.М.Димитров”, бул. „Св. Климент Охридски”, ул. „Д-р Иван Странски”, ул. „Проф. Кирил Попов” и ул. „Проф. Христо Вакарелски”. Наложената строителна забрана е за срока на изработване и одобряване на подробния устройствен план, но не по-дълъг от две години. Строителната забрана няма да важи за изграждане на обекти на техническата инфраструктура, детски градини и преустройства на съществуващи сгради.

По отношение на застрояването следва да се имат предвид и препоръките дадени в Раздел ІІІ, т.2.

7. Зелени площи

В район „Студентски” е създаден регистър на озеленени площи, съдържащ само 3 броя имоти общинска собственост - обстоятелство, което не се нуждае от коментар.

V. Действия и бездействия на държавната администрация по съхраняване държавната собственост в Студентски град

1. Министерство на финансите с писмо № 04-06-0251/93 /26.01. 1994 г. е отговорило на запитване от страна на Министерство на науката и образованието, че терените, одържавени с акт за държавна собственост № 945/71 г. и акт за държавна собственост № 1748/89 г., са държавна собственост, ведно с изграденото върху тях. Тези терени са предоставени на Министерство на науката и образованието и не са деактувани, съгласно Разпореждане на МС № 111/92 г.

Според чл.1 от разпореждането, актуването на имоти, станали общинска собственост по силата на § 7 от Преходните и заключителните разпоредби на ЗМСМА, се извършва след отписването им от актовите книги по реда на чл. 88, ал. 1-3 от НДИ. Според чл. 2 всички действия на разпореждане с държавно имущество, извършени не по реда, предвиден в законите и нормативните актове, или извършени от държавни или общински органи извън тяхната компетентност, или с които се променя ползването на държавното имущество не по предназначение, са недействителни и следва да бъдат отменени.

2. В този смисъл е било становището на Министерството на финансите, изразено и в писмо № 07-00-0211/07.11.1994 г., изпратено до кмета на Столична община. В това писмо изрично е подчертано, че § 7 от Преходните и заключителни разпоредби на ЗМСМА няма приложение за терените, включени в Студентски град, които са държавна собственост и не подлежат на деактуване. Терените и постройките са взаимно свързани обекти. Това указание на министъра на финансите не е спазено от Столична община и същата започва да актува като общински държавни имоти, предоставени и ползвани от висшите училища, в т.ч. спортни обекти, общежития и сгради като общинска собственост.

3. С писмо № 04-04-05/1994 г. на МНО, изпратено до Столична община, се изисква да бъдат преустановени всякакви действия на територията на Студентски град и да бъде спряно разрешеното до този момент строителство.

4. Със заповед № РД-09-546/28.06.1995 г. на министъра на образованието Илчо Димитров е създадена работна група, която да извърши проверка и да предложи мерки за запазване целостта и неприкосновеността на Студентски град. В изготвения доклад е отразено становище, че територията на Студентски град и изграденото върху нея са държавна собственост, че неправомерно са отнети от МОН отделни блокове студентски общежития, както и че без правно основание са възстановявани земи по ЗСПЗЗ и ЗТСУ. Прави се извод, че действия и бездействия на държавни и общински органи водят до ликвидирането на Студентски град като уникален обект на науката и образованието. Предлага се програма за противодействие с конкретни задачи за МЗХП, МТРС, МФ, МОНТ и областния управител.

5. С Решение № 477/14.05.1996 г. на Министерския съвет за законодателните приоритети за сесията на Народното събрание - май - юли 1996 г., е настоял за приемане на Законопроект за запазване целостта и неприкосновеността на Студентския град “Хр.Ботев” - София. Той е възложен на МОНТ, МТРС и МП. Законопроект е внесен в Народното събрание, но не е разгледан.

6. С писмо изх. № 30003/13.07.2001 г. МОН не уважава искането на ректора на НСА да състави АПДС за терените на висшите училища, тъй като това било възможно след влизане в сила на застроителен, регулационен и кадастрален план за м. “Студентски град”, с който ще се утвърдят границите и площите на терените на висшите училища.

Със същото писмо поема ангажимента да сезира министъра на земеделието и горите за извършване на проверка по законосъобразността на решенията за възстановяване на собствеността, издадени от поземлената комисия “Витоша” - район “Витоша”, за територията на Студентски град.

7. Със Заповед № РД-46-1679/31.10.2001 г. на министъра на земеделието и горите е назначена комисия за проверка на законността на издадените решения за възстановяване на земеделски земи, засягащи територията на НСА. До края на 2001 г. НСА не представя исканите от комисията предложения и становище. Поради това комисията преустановява дейността си.

8. С Решение № 466/10.07.2002 г. на Министерския съвет е създадена експертна работна група за решаване проблемите относно собствеността, статута и устройството на територията на Студентски град със задача да изготви проекти на необходимите актове за решаване на проблемите. В изпълнение на това решение обаче не е сторено нищо. С писмо изх. № 01-01-44/13.03.2009 г. Министерският съвет ни уведоми, че доклад от тази работна група не е постъпвал.

9. Пропуск на държавната администрация е, че след 1996 г. и влизане в сила на Закона за държавната собственост не са предприети действия за преактуване на държавните имоти чрез съставяне на нови актове за държавна собственост. Това е създало предпоставки общинската администрация да използва бездействието и да актува като общински имоти, които преди това са били актувани като държавни.

От цитираните документи може да се направи изводът, че държавата и до настоящия момент не е защитила по категоричен начин правата си на собственост на територията на м. ”Студентски град” и не е направила необходимото за съхраняването му.

VІ. Предложения

Необходимо е незабавно да се предприемат правни и законотворчески действия за запазване на функционалното предназначение на територията на Студентски град.

1. Правни действия

1.1. Министерство на образованието и науката и Министерство на регионалното развитие и благоустройството съгласно чл. 14 и 66 от Закона за държавната собственост имат правната възможност и задължението да защитят държавния интерес, като предявят искове за собственост за всички имоти, предмет на нищожни актове на поземлените комисии за възстановяване на собствеността по ЗСПЗЗ и за всички имоти, за които са съставени актове за общинска собственост, като противоречащи на закона и засягащи целостта на територията на м. ”Студентски град”.

1.2. МОН и МРРБ имат правната възможност и задължението да предявят искове за прогласяване нищожността на сделки с недвижими имоти в м. ”Студентски град”, апортирани в капитала на общинските търговски дружества и продадени от тях на трети лица, в случаите, в които не е изтекъл 5-годишният давностен срок.

1.3. Областният управител има правната възможност и задължението, където е възможно, да проведе административна процедура по чл. 80 от държавната собственост по изземване на неправомерно заети имоти - държавна собственост.

1.4. Областният управител има правната възможност и задължението да предприеме действия за издаване на АДС за терените, върху които са изградени общежитията и са отредени за база на ВУ.

1.5. Неприключилите производства по възстановяване на собствеността върху имоти - ПДС трябва да се прекратят, съгласно пар.16 ЗУТ.

1.6. Да се отчуждят за нуждите на МОН възстановени имоти, за които не е възможно провеждане на искове за собственост, съгласно пар.13, ал.2 ЗУТ.

1.7. Да се създаде ведомствен кадастър към МОН за територията на “Студентски град” и регистър на имотите ПДС и ЧДС към Областния управител. Създаването на регистрите да се предходи от пълна инвентаризация на имотите - държавна собственост.

1.8. За частните имоти, свързани с висшето образование и необходими за публични нужди, да започнат процедури по отчуждаване до 2012 г. респ. до 2017 г., в зависимост от тяхното предназначение, съгласно чл. 17 ЗУЗСО.

2. Законотворчески действия

С изменения в действащото законодателство да се предвиди:

2.1. Гарантиране статута на “Студентски град” като уникален учебно-научен комплекс с изменение в ЗУЗСО.

2.2. Създаване на подзаконов нормативен акт или нов Закон за устройството и управлението на “Студентски град”.

2.3. Ограничение в начина на ползване на търговските обекти на територията на “Студентски град” и контрол върху дейността, която се извършва в същите, чрез изменения в ЗВСН и ЗОАРАКСД.

2.4. Възможност за допълнително регулиране и контрол върху дейността на висшите училища във връзка със стопанисването и ползването на предоставените им обекти, като се ограничи правомощието да се предоставят за други нужди извън тези на студентската общност или да се създаде Изпълнителна агенция към МОН, която да стопанисва тези имоти.

2.5. Народното събрание да наложи мораториум върху всички сделки на разпореждане с незастроени имоти на територията на Студентски град до изясняване на собствеността им.

3. Действия по градоустройството

3.1. В процедиращия се окончателен проект за изменение на ОУП на София да се предвиди специфична устройствена зона с параметри, които гарантират съхраняване целостта на Студентски град, като това обстоятелство се отрази и в ПУП за Студентски град.

3.1.а. Да се предвидят необходимите прилежащи площи към студентските общежития, административни сгради, спортни комплекси и др. Да не се допуска ново строителство в тези квартали.

3.1.б. Да отпадне отреждането за жилищно и друго строителство на реституирани имоти, попадащи в терени на ВУ, което е несъвместимо с основното предназначение на територията, предоставена за ползване на ВУ. За целта МОН да направи съответните искания по пар.13, ал.2 ЗУТ.

3.2. Да се премахнат всички постройки с временен статут и незаконно построени.

3.3. Да се направи заснемане на растителността на територията на м."Студентски град" и да се предпишат компенсаторни мерки, с оглед съхраняването и възстановяването й.

4. Други действия

Да се сигнализира Сметната палата, МВР, Прокуратурата на Република България, които да извършат проверка за законосъобразността на действията на всички органи, предмет на доклада.” Благодаря за вниманието.