Запрян Янков

Уважаеми дами и господа народни представители! Тъй като коментираният законопроект пренася разпоредби на действащия Закон за опазване на земеделската земя и е свързан до голяма степен с увреждането на обществените отношения, свързани с устройственото планиране, бих искал да Ви запозная със становището на Камарата на архитектите в България.

Във връзка с упражняване на своите функции по чл. 5, т. 1 и т. 6 от Закона за камарите на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране ръководството на Камарата на архитектите в България счита, че тъй като Проектът на Закон за собствеността в поземлените отношения и опазване на земеделските земи в значителна степен урежда обществените отношения, свързани с устройственото планиране, инвестиционното проектиране и строителството в отклонение от общите правила на Закона за устройството на територията, те подкрепят и възприемат принципната необходимост от изработване на подобен единен законодателен акт, който да урежда поземлените отношения, но смятат, че в Проекта директно са възприети буквално множество архаични разпоредби и институти от предходни законови и подзаконови нормативни актове, а би могло да се търсят значително по-добри и икономични съвременни решения в синхрон с останалото ни законодателство, и то най-вече в областта на устройственото планиране. Предлагат становище по конкретни текстове и части от Проекта.

Разглеждат разпоредбата на чл. 5, според тях, на пръв поглед тя е насочена към създаване на допълнителни ограничения пред промяната на предназначението на земеделски земи за други нужди. Действително, съгласно чл. 21, ал. 2 от Конституцията на Република България, промяна на предназначението на земеделски земи „се допуска по изключение при доказана нужда и при условия и по ред, определени със закон“. В чл. 5, ал. 1 от Законопроекта са изброени изчерпателно четири изключения от общата забрана при наличие, на които може да се промени предназначението на земеделска земя. Забраната в самата алинея обаче е за срок от седем години освен при наличие на посочените изключения. Тоест след изтичане на посочения срок промяна на предназначението на земеделска земя за други нужди може да се прави и без наличие на посочените четири изключителни условия, което едва ли е целта на съставителя на текста, и противоречи на други части от самия проект, което те разглеждат и по-обстойно.

Според архитектите предложеният текст не само не дава допълнителна закрила на земеделската земя, но отваря възможност за промяна на предназначението ѝ отвъд допустимото по Конституция.

В чл. 5, ал. 1, т. 1 от Законопроекта като необходимо условие за промяна на предназначението е посочен „влязъл в сила общ устройствен план“. Конкретното предназначение за поземлени имоти се определя с подробните устройствени планове – чл. 8 от Закона за устройство на територията.

С оглед на това от Камарата на архитектите в България считат, че наличието на общ устройствен план не е достатъчно условие за промяна на предназначението на земеделска земя за други нужди. От друга страна, все още има части от територията на общините без общи устройствени планове. Там устройството е извършено с подробни устройствени планове. Тази хипотеза също трябва да намери своето решение. Тъй като този закон ще определя кои са изключенията за промяна на предназначението на земеделски земи по чл. 21, ал. 2 от Конституцията на Република България, целесъобразно е те, както и другите ограничения преди това, да бъдат уредени систематично на едно място.

Според Камарата на архитектите в България предложеният проект посочва определени изключения от чл. 21, ал. 2 от Конституцията на различни места и с различно съдържание, което определено ще създаде проблеми при прилагането и тълкуването на Закона.

Ръководството на Камарата на архитектите в България обръща внимание и на разпоредбите в Глава трета. Тази част от Проекта урежда уедряването на земеделските имоти чрез план за уедряване. Този план е особен вид устройствен план, тъй като, както е видно от разпоредбите на чл. 7 – 16 от Законопроекта, с него се променят границите на съществуващите имоти за постигане на заявените цели в чл. 7, което впоследствие безвъзмездно се отразява в картата на възстановената собственост, кадастралната карта и кадастралните регистри.

Планът за уедряване всъщност е план за изменение на картата на възстановена собственост, съответно на кадастралната карта и на кадастралните регистри. Този план освен това има транслативно действие – прехвърля собствеността върху уедрените имоти – чл. 12, ал. 3 от Проекта.

Според архитектите цялата Глава трета следва да се преработи по следните причини:

1. Не става ясно кой е компетентният орган за одобряване на плана за уедряване. Органът, компетентен да одобри плана за уедряване, следва да се посочи в Закона, а не с Правилника за прилагането му.

2. Член 12, ал. 1 от Проекта се посочва конкретен административен орган, който издава решение с определено съдържание въз основа на одобрения план за уедряване, без обаче да се посочва кой го одобрява.

3. Тъй като планът за уедряване може да представлява изменение на картата на възстановената собственост, както е на кадастралната карта и кадастралните регистри, могат да се предполагат различни компетентни органи за одобряването му.

4. Актът за одобряване на плана за уедряване представлява първичен акт спрямо решението по чл. 12 от Проекта, което е посочено, че може да се оспорва пред районния съд „само при наличие на несъответствие с одобрения план за уедряване“. Не се разбира актът за одобряване на плана за уедряване подлежи ли на обжалване и по какъв ред?

5. Не става ясно защо съобщаването на решението по чл. 12, ал. 1 от Проекта се извършва по реда на Гражданския процесуален кодекс и жалбата се разглежда от районния съд, след като за индивидуалните административни актове е приложим Административнопроцесуалният кодекс и са компетентни административните съдилища.

6. Решението по чл. 12, ал. 1 от Проекта, тъй като съгласно ал. 3 от същия текст замества и нотариалния акт между страните, би трябвало да съдържа всички реквизити на споразумението между собствениците по чл. 7. Тоест може да се разглежда като заместител на окончателен договор между страните по споразумението.

Страните обаче съгласно ограничението по чл. 12, ал. 2 от Проекта не могат да оспорват несъответствието между изразената от тях воля в споразумението и тази отразена в решението.

7. Не става ясно, ако уедреният имот се състои от бивши имоти на различни собственици, как се уреждат отношенията между тях в новия уедрен имот. Поради липса на регламент изглежда ще се прилага чл. 9 от Закона за задълженията и договорите, включително и за имотите от държавния и общинския поземлен фонд, което отваря врати също за недоразумения.

8. Не става ясно разпоредбата на чл. 11, ал. 2 от Проекта предвижда ли преместване или заличаване на селскостопанските пътища, които са публична държавна или публична общинска собственост.

9. С чл. 10, ал. 1 от Проекта се създават неоправдани ограничения пред сключването на правни сделки между частноправни субекти – страни по споразумението.

10. От определението в чл. 7 от Проекта се подразбира, че предпоставка за изработване и одобряване на плана за уедряване е споразумение между собствениците, тоест по инициатива на засегнатите собственици. Така планът за уедряване не би трябвало да засяга права и интереси на трети лица. От предложената разпоредба на чл. 15 от Проекта обаче може да се предполага, че може да има план за уедряване, който не е по споразумение между самите собственици.

11. Според предложения чл. 9, ал. 2 от Проекта одобреният план за уедряване се отразява в кадастралната карта и кадастралните регистри, но основанието за промяна на собствеността според чл. 12, ал. 3 от Проекта е решението по чл. 12, ал. 1, което е последващо. В кадастралната карта и кадастралните регистри вече се отразяват вече възникнали права, а не предстоящи. Налице е противоречие с основни принципи на кадастъра.

12. След като одобреният план за уедряване се отрази в кадастралната карта и кадастралните регистри, остава неясно какви скици ще се издават към решенията по чл. 12, ал. 1.

От Камарата на архитектите в България отбелязват още, че предложената уредба на особени договори за възмездно ползване на земеделски земи е необходимо отново да се анализира внимателно и да се прецизират текстовете. Твърде много и твърде съществени са отклоненията от общото договорно право.

Те считат, че с посоченото в чл. 124 от Проекта е нецелесъобразно държавата и общините да могат да доказват правото си на собственост върху земеделски земи с няколко различни акта. Би трябвало държавата и общините да имат единен регистър за всички свои имоти и еднообразен начин – документ за удостоверяване на собствеността си. Материята, обхваната в чл. 123 и чл. 124, следва да се уреди в Закона за държавната собственост и Закона за общинската собственост.

Предложената разпоредба на чл. 126 от Проекта създава неравнопоставеност на различни видове собственост и противоречи на Конституцията на Република България. Освен това съгласно чл. 7, ал. 1 от Закона за държавната собственост и чл. 7, ал. 1 от Закона за общинската собственост не могат да се придобиват по давност имоти публична държавна и публична общинска собственост.

От Камарата на архитектите в България са предоставени конкретни предложения за редакция на текстовете.

Предлагат разпоредбите на чл. 264 – 265 от Проекта да се преработят изцяло с оглед синхронизирането им с чл. 12, ал. 3 и чл. 124а – 125 от Закона за устройството на територията.

Обръщат и специално внимание на Глава деветнадесета – чл. 281, ал. 5, т. 6 и към чл. 283, ал. 1, т. 8 от Проекта, свързани със спирането на административното производство, което всъщност е уредено в чл. 54 от Административнопроцесуалния кодекс.

Според представителите на Камарата на архитектите Законопроектът въвежда допълнително твърде общо и трудно подлежащо на контрол основание за спиране на административно производство. Предложеният текст дава възможност Комисията да спира производството при всяка възникнала неяснота до нейното изясняване, без спирането да е обвързано със срок за изясняването или с някаква конкретика по отстраняването на неяснотите, което би било недопустим подход.

Относно чл. 283, ал. 1, т. 7, буква „а“ от Проекта възможността административен орган да отменя или изменя (отзив, преразглеждане) свое решение би трябвало да се подчини на общите правила на Административнопроцесуалния кодекс – чл. 91, чл. 99 и чл. 156 от АПК. Така както е въведена в Законопроекта, се дава възможност на административния орган по всяко време да може да преразглежда издадените от него актове, което руши правната стабилност.

Относно чл. 283, ал. 1, т. 7, буква „б“ от Проекта следва да се намери различен законодателен подход. Става дума за действащи стабилни индивидуални административни актове, издадени въз основа на отменени нормативни актове.

От всички направени коментари става ясно, че разпоредбите на Законопроекта следва да бъдат синхронизирани с останалото специализирано законодателство, регламентиращо обществени отношения, свързани с устройствено планиране, инвестиционно проектиране и строителство.

Това би могло да стане, като Законопроектът се подложи на широко обществено обсъждане, като се вземат под внимание компетентните становища на браншовите и отделните професионални организации.

В тази връзка призовавам колегите да подкрепят предложения Проект за решение за удължаване на срока за изготвяне и предоставяне на единен законодателен акт, който да урежда поземлените отношения в тяхната цялост. Благодаря Ви.